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房地產暨社區管理>社區管理
[求助] 社區管委會鴨霸不講理,住戶該怎麼辦阿?
AMY
頭銜 網友
發言積分 4
建立時間 2008年10月8日 11點7分
修改時間 2008年10月8日 11點7分
各位大大
我是南崁大聯邦第六期的住戶
最近常為了社區管理的問題跟管委會起衝突
管委會不合理事項
1. 中庭唯一的四的出入口,全加裝路擋,影響住戶出入,留下的縫隙,窄到連嬰兒車都過不去!己陳情 
 警察局來協助勸導限期改正,管委會卻一樣不理不睬!到管委會詢問,委員個個一問三不知,裝聾做啞
 ,置之不理!
2. 只因為有住戶在地下室亂別人的停車位,管委會不去取締違規亂停車的人,反而要求所有住戶沒有停 
 車證不能進入地下停車場!而一個停車位只核發一張停車證!我的家庭共有二部車輛,一部白天上班去 
 都不在,一部是弟弟白天送小孩過來給母親照顧!二部車向來都規規距距停在自家停車位,卻因為這樣 
 不人性的規定,搞的小孩上下車都必須在平面中庭。偏偏中庭又加裝路擋,天候不佳的時候對我們來說 
 真的是一大困擾。

我們的管委會強悍的作風,連公權力都可以視而不見,我行我素,住戶們的權益又一再被犧牲,實在是到了無法忍受的地步,所以想請問有沒有哪一位大大,可以跟我建議一下,身為住戶應該要怎麼跟管委會抵制?
若有大聯絡的住戶與我有相同感受,歡迎您進來留言討論
AKE0001
頭銜 會員 / 葡萄仔
發言積分 73
建立時間 2008年10月23日 0點8分
修改時間 2008年10月23日 0點8分
 要連署恐怕不容易喔。看這位網友所提到,主委真是不太合理。為什麼一個車位只能停一台車?不能通人情嗎?這是社區管理,又不是公司行號、行政單位什麼的,有需要那麼硬嗎?
我說 任重而道遠
2010年4月22日 17點31分 10則回覆
史瑞克
頭銜 會員 / 瑪瑙葡萄
發言積分 8,136
建立時間 2008年10月10日 0點16分
修改時間 2008年10月10日 0點16分
而且小妹為了這二件事,其實也查閱了部們相關法律了,據我的解讀,在法律上,只要社區規約內沒有明定一個車位不能輪流停二部車,車位的所有權人應該就擁有自由使用停車場的權利,不是嗎?所以管委會是不是已經構成侵權了呢?

    公寓大廈管理條例中,有一個精神就是,社區內的事情,在不違法的狀況下,原則上是以規約為準的....但是規約的修定,要經過合法人數的表決通過..但是一般社區在蓋好後3,5年後,要到達合法人數,好像是很困難的...房東不會來,連授權書都不會寫,所以管委會說實在的,也有難為之處...這點小弟也不認識貴社區的委員,但是前幾屆沒修定規約,將規約的門檻降低,到後面要開大會,就很難做了....


另外,真的可以罷免管委會成員哦?

    是可以的,但是要先想,罷免後,有人願意接嗎?委員除了這件事外,其他的事都是一團糟嗎?沒有管委會,社區等於是無政府狀態,沒有大小章支出費用,社區是無法運作的,大公的水電,小公的電梯,物管費用等...沒有人願意出任委員,連電梯都會出狀況.....雖說某一意見相左,對於委員無給職的付出,在另一方面也是要肯定的....

     條例參公寓大廈管理條例.
第二十五條:
區分所有權人會議,由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議
一次。
有下列情形之一者,應召開臨時會議:
一、發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者
    。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上
    ,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負
責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員
會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負
責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理
委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人
會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會
議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。
召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣 (
市) 主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣
 (市) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依
規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。

   所以,也是要五分之一的區分所有權人,以單一議題向區分所有權人大會召集人申請召開
區大,但召開改選後,舊委員也是有可能再當選....委員是無給職,
花了自己的時間為社區付出,可能四個門只是其中一件事...
重點是,有沒有人願意接委員?被這樣即使召開了後,如果是您我,心理上都不高興的
....
  還是找個時間,和顏悅色地,找個和委員頻率比較近的,好好溝通溝通吧...
社區還是以和為貴..

   還有一個更好的方法,就是下屆自己出來選,或是找有同樣困擾的鄰居出來選,
把那個門檔弄掉,順便將停車場管理辦法重擬,明年再卸任..也許這也是試過其他方法無效後,沒有方法的方法吧..

    小弟也不是專家,只是有些小小的經驗及看法,供您作參考....
我說 任重而道遠
2010年4月22日 17點31分 10則回覆
史瑞克
頭銜 會員 / 瑪瑙葡萄
發言積分 8,136
建立時間 2008年10月9日 23點47分
修改時間 2008年10月9日 23點47分
   其實區大會議在10/05才剛召開,主委在會議過程中,一再強調管委會的一切決議,都是合法的,
   這點小弟也沒有與會,也只有參加會議的住戶才知道,但合不合法,可以先參考一下
公寓大廈管理條例:
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Newsdetail.asp?NO=1D0070118

第8條:
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,
其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令
規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經
向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權
人會議決議之限制。

第11條:
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議
之決議為之。
前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分
擔。

第36條:
管理委員會之職務如下:
一、區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施
    、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防
    安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之
      申報及改善之執行。
十三、其他依本條例或規約所定事項。
第37條:
管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決
議。

   小弟看來,上面寫的,重大的是需要經區大通過,但一般改良管委會也就可以有權限...但重不重大,每個人心中的尺都不一樣,那......要怎麼說呢.....

   說實在的,每個管委會狀況不同,也許委員們工作繁忙,能答應接委員已經算不錯了,也許某個住戶的態度不好,或是社區流言,搞得委員很寒心,在會前已經埋下陰影.....以上也是假設,因為無給職還要被罵.....有很多的可能狀況.....原則上只要財務報表透明,委員們的辛苦也是要體諒的....但小弟還是不懂,告訴大家為什麼出張公告有那麼困難嗎?....一定有什麼因素才會造成這樣的改變....

   小弟也耳聞,某社區管委會一再勸導,不要從消防門出入,以免小偷趁隙進入社區偷車偷東西,但是少數住戶還是不理不睬(以租屋者為多),貼了封條(因不想封門)還是被撕...因為住戶為了自己的方便,造成社區門禁的大洞...住戶當然也是罵管委會,但其他的住戶是站在管委會這頭的.....因為開門者家中沒有什麼值錢的東西,因為他是租屋者,但自住者就不同了......

    所以,社區有很多紛擾,管委會的委員的時間也有限,有的社區的做法,是透過網路來溝通,可以跨越時空的障礙,可是不一定每個委員或住戶會使用電腦...所以紛擾是一定會有的......但如何解決呢?

    總幹事可能是中間角色,多一點住戶向總幹事反映,看總幹事是否可以問委員到底是為什麼........有什麼優點,有什麼缺點,改回來社區有沒有預算...等等...

我說 任重而道遠
2010年4月22日 17點31分 10則回覆
史瑞克
頭銜 會員 / 瑪瑙葡萄
發言積分 8,136
建立時間 2008年10月9日 23點18分
修改時間 2008年10月9日 23點18分
AMY大大...
   
  住戶平時出入除了開車經地下室車道,中庭的四道小門,是住戶唯一的出口.
所以,小弟才想說,管委會有時看事情的角度,和住戶是不同的.
如:
1.假設社區內有住戶家中失竊,假設,查出來小偷可能是從那四道小門進入的.
2.經幾年的經驗,社區經費不足以多付費向物管公司加一哨警衛.
3.其他原因.

但請問若是四道門全封,那住戶不都要從車道出入了,這樣不是很危險嗎?人車同道...

  但是,管委會應該將為什麼告知住戶,因為社區不是管委會說了算.是區大的決議說了算..
AMY
頭銜 網友
發言積分 4
建立時間 2008年10月9日 22點42分
修改時間 2008年10月9日 22點42分
感謝各位大大的回覆

在此補充說明一下,小妹的社區是13年較舊型的社區,是自家管委會口中的貧民社區!與現在新興社區單一出入口不太一樣,住戶平時出入除了開車經地下室車道,中庭的四道小門,是住戶唯一的出入口,所以小妹才會如此忿忿不平,極力爭取。
每天下班回家,只要看到路擋依舊屹立不搖,一把火就冒上來了,好難控制阿!

其實區大會議在10/05才剛召開,主委在會議過程中,一再強調管委會的一切決議,都是合法的,對於有爭議的地方則是支字未提!若有住戶發表反對意見,主委即收回麥克風,同時指責住戶是在表演個人秀!所以我不知道召開區大會議的效益可以有多大內?如果管委會真的一切合法,我還不會這麼火大咧!

至於停車場的問題,2樓的大大您社區管委會的作法我覺得很棒內,至少有兼顧到住戶需求及管理的便利性!其實對於停車場違規的管理,方法應該有很多種,只是偏偏我們的管委會為了方便管理,竟採取這麼無理的方式,又沒有跟住戶溝通!

而且小妹為了這二件事,其實也查閱了部們相關法律了,據我的解讀,在法律上,只要社區規約內沒有明定一個車位不能輪流停二部車,車位的所有權人應該就擁有自由使用停車場的權利,不是嗎?所以管委會是不是已經構成侵權了呢?

另外,真的可以罷免管委會成員哦?

我說 任重而道遠
2010年4月22日 17點31分 10則回覆
史瑞克
頭銜 會員 / 瑪瑙葡萄
發言積分 8,136
建立時間 2008年10月8日 20點13分
修改時間 2008年10月8日 20點13分
   而住戶大家要聚起來談的時間不一,通過網路來溝通是不錯的選擇,可以跨越彼此不同的時間來交談......
我說 任重而道遠
2010年4月22日 17點31分 10則回覆
史瑞克
頭銜 會員 / 瑪瑙葡萄
發言積分 8,136
建立時間 2008年10月8日 20點11分
修改時間 2008年10月8日 20點11分
   另外,關於一個車位是否可以停同一屋主的兩台以上的車,這個也是每個人意見不同,有的人會覺得兩台車會多用到如鐵捲門的耗電,機械車位耗電,地面磨損等...有的人覺得這個差不了多少......光是住戶間的意見就不同了,可能委員個人的想法,並不能符合大部份人的需求,也就是同樣的做法,用有法律效力的 區分所有權人大會 ,來決議吧.....
  在區大中,將社區規約的停車場管理辦法,由規約上所述的與會人數及表決人數來決議(規約沒寫的話就依公寓大廈管理條例中的規定)....決議後,才是全體住戶遵循的法則,而不是主委一個人或是管委會幾個人決定的........但是實際上召開區大並非易事,這點可能也要請您體諒一下委員(要籌備時間,開會,還要到法定人數才有效),若是真的很急的話,也是一樣,依公寓大廈管理條例中,以同一議題,找到五分之一的區分所有權人連署,請召集人召開區分所有權人大會.....

 
我說 任重而道遠
2010年4月22日 17點31分 10則回覆
史瑞克
頭銜 會員 / 瑪瑙葡萄
發言積分 8,136
建立時間 2008年10月8日 20點0分
修改時間 2008年10月8日 20點0分
 而關於第二點,停車場的管理,這個在社區是一個難題,亂停車也是每個社區管理上的痛....取締違規停車實有困難,要看物業管理公司的警衛有沒有定點定時巡邏....小弟家的做法是物業管理提供的,就是將車號噴在車位前,如此不但警衛方便巡邏對照,亂停車的若看到車位下有車牌,也有可能不太好意思佔用別人的....
 
  另外的做法,可以參考崔媽媽基金會的網站,原則上也是要召開區分所有權大會,通過社區規約的停車場管理辦法.

http://blog.yam.com/tmmap/article/8933866

Q:非大樓住戶進入地下室汽機車亂停的現象,管委會有哪些可以
處置的方式?管委會以鎖車的方式要求開鎖費,這樣有無違法?


Ans.:

三重市仁愛國寶社區蔡瑞東主委表示這樣的案件非常多,建議管委會不
可鎖車,因鎖車會違反憲法15條人民財產的保障,憲法保障人民財產的
自由管委會無權侵犯私有財產,而且,鎖車也恐構成刑法第304條之強
制罪。

所以住戶如果因為自己的車位被故意停放或被他人佔用,致使車子停放
在非自家車位時,車主付出之時間及其他停車場的金錢,可依民法第184
條之侵權行為向違規停車人請求補償。

蔡瑞東並建議管委會,社區住戶如果不依照社區規約『停車管理辦法』
停車,管委會可依區分所有權人會議之決議訂定罰則,並行使管理權
利。方法建議如下:

一.
外車進入停車,大多是自己大廈住戶帶進來的親朋好友車輛,區分所有權
人會議可制訂罰則『納入規約』制定住戶如違規停車可處罰多少錢。

二.
違規停放車位者,可收每小時停車清潔管理費,蔡主委表示,不建議以
收取停車費為科目,因為可能會產生所得稅收問題。而管委會可將違規
罰款全部做為社區管理公共基金之來源。

三.
管委會應在停車出入口,清楚標示出《社區停車管理辦法》或『本停車
場為私人產權,外車請勿進入,違者依停車管理辦法,應繳付停車清潔
費每小時XXX元。』以達告示作用。

崔媽媽公寓大廈事務顧問饒後樂表示:「社區不可有開鎖費之規定,社
區違規停放車輛,管委會如果以規約制訂鎖車或請拖吊車進行拖吊,是
違法行為且也是無效方式,一來鎖車是違法,二來拖吊車是無法進入私
領域拖吊車輛。」饒後樂建議社區管委會應該制定有效而不違法的管理
辦法。



我說 任重而道遠
2010年4月22日 17點31分 10則回覆
史瑞克
頭銜 會員 / 瑪瑙葡萄
發言積分 8,136
建立時間 2008年10月8日 18點23分
修改時間 2008年10月8日 18點23分
 AMY您好:

    先請您消消氣..

    小弟路過,雖不是貴社區的住戶,但以第三者的角度,有些經驗及看法可供您作參考.....
一.中庭四個出入口加路檔部份,影響住戶出入.
   首先要先釐清,那四個出入口是否是緊急避難用的.如果是的話,正常時間是不宜開關,
   以讓閒雜人等進入社區...但有些住戶為了方便,會使用進出,使得社區的門禁出現漏洞,
   讓社區的門戶大開,這個客觀來講,管委會也是兩難,若是社區有人家因消防門有小偷進
   入,管委會也不好受,若是不讓住戶方便,住戶也不滿意.....若是加駐警衛,也要看社區
   有沒有這個預算及財務能力.....
   因為小弟也非 貴社區的住戶,所以也不知道那個門是否為消防門,若不是消防門的話
   同樣也有社區安全的問題,這個要實際看到警衛或服務台的配置,才能了解.....
    聽說安全門是不能任意上鎖或妨礙出入的,要讓緊急避難能正常使用...
   但是這個又和實務上社區的門禁相抵觸....
   但管委會應該有說明的義務,讓住戶能充份了解為什麼要這樣做,有什麼考量,不理
  不睬是不適合的.....第三者也無法了解為什麼有如此考量.
   也許建築的設計,和實務上社區的使用不相符..有很多原因....
   而管委會中,也不是每個社區的每個委員都會去開會的,開會的過程是什麼,也不見得
   每個委員都知道....管委會也不一定是主委作主,有的主委工作忙或其他原因,
   會由比較有空的委員幫忙處理事情.每個社區狀況是不一樣的
  
   
  另外的建議是,可以用公寓大廈管理條例,請召集人召開區分所有權人大會說明.
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Newsdetail.asp?NO=1D0070118
   由發起人,以單一主題明確的議題,找到五分之一的住戶連署到,
  請區分所有權人大會召集人(若沒有另外選的話,一般為社區主委),
   這是公寓大廈管理條例中有的,請到連結參考.此時區分所有權人大會召集人
   就一定要召開會議說明了....連同管委會委員的選舉罷免,公寓大廈管理條例
   都有說明.......

  另外一個就是社區規約,規約上有沒有說明這個門是否要封起來...

  最重要的一個觀念,就是一個社區,不是少數住戶說了算,不是管委會說了算,
不是主委說了算,區分所有權人大會才是絕對的權力,管委會是執行區分所有權人大會的決議的,不是管委會說了算的....

   
  第二點還有其他看法,有空時再補上...